Mitä ovat asuntokohteen hankintamenot? Miten niitä seurataan ja ilmoitetaan verottajalle luovutusvoittoa tai -tappiota varten? Nykymarkkinatilanteessa tappioiden maksimointia on syytä miettiä.
Nämä kysymykset mietityttävät usein asuntosijoittajia, ja käytännössä hankintamenot jäävät kirjaamatta talteen. Rentfolio-sovelluksessa hankintamenoille on oma kategoriansa, ja tiedot säilyvät tallessa aina luovutushetkeen asti.
Mökin hankintamenot jäävät usein kirjaamatta, jos kohde ei ole vuokrakäytössä
Vapaa-ajan asunto on lähtökohtaisesti aina sijoitusasunto. Eli kaikki kohteen hankintamenot on hyvä muistaa kirjata talteen, oli kohde sitten vuokrakäytössä tai pelkästään omassa käytössä. Usein esimerkiksi perintökohteissa hankintamenot on unohdettu merkitä tai ihan vain tietämättömyyttä jääneet dokumentoimatta.
Näissä tapauksissa maksetaan useasti korkeampaa myyntivoittoveroa ja rahanarvoiset myyntitappiot jäävät hyödyntämättä. Sama koskee myös omaa kotia, jos yhtenäinen asumisjakso on alittanut kaksi vuotta.
Myyntitappio ei aina olekaan tappiota
Hankintamenoja syntyy usein sijoituskohteen ostovaiheessa, mutta myös omistuksen aikana. Hankintamenot ovat sellaisia kuluja, joita ei voi vähentää normaalisti vuokraustoiminnan verotuksessa. Tästä johtuen sijoituskohteeseen aiheutuneet kulut on hyvä muistaa kirjata talteen.
Tappio ei ole aina tappiota! Verotuksessa vahvistettu tappio vähennetään saman tulolajin tuloista. Asuntokohteiden tappiot vähennetään seuraavien vuosien pääomatuloista.
Kaikki me haluaisimme aina myydä voitolla ja odotamme arvonnousua. Joskus on kuitenkin ihan hyvä luovuttaa kohde muuten oikealla hetkellä ja hyödyntää tappio seuraavissa pääomatuloerissä.
Esimerkiksi mökkeihin tehdään pikkuhiljaa vuosien varrella paljon erilaisia perusparannuksia. Nämä tuntuvat hetkellisesti pieniltä kustannuksilta, mutta vuosien varrella hankintamenoja on kertynyt jo iso summa.
Esimerkki: Vapaa-ajan asunto on ostettu 100 000 euroa. Ostovaiheessa on syntynyt erilaisia kuluja 10 000 euroa ja vuosien varrella kohdetta on ehostettu pienilläkin kuluerillä vielä 20 000 eurolla. Lisäksi myynnistä kertyneet kulut välittäjälle ovat 5 000 euroa.
Markkinahinta kohteelle on 120 000 euroa, ja omistaja päättää laittaa myyntiin luovutusvoiton kannustamana. Jos hankintamenoja ei ole kirjattu muistiin, tässä tilanteessa myyjä maksaa 20 000 euroa voitosta veroa 30 prosenttia.
Hankintahinta kuluineen + myyntikulut ovat todellisuudessa tässä vaiheessa 135 000 euroa, ja myyjä voisi hyödyntää 15 000 euron pääomatappiot seuraavissa veroerissä.
Rentfolio on tehty helpoksi työkaluksi vuokranantajille sekä kaikille oman kodin tai mökin omistajille
Rentfolio on ensimmäinen suora veroilmoitus- ja kuludokumentointisovellus yksityisille vuokranantajille. On hyvä kuitenkin muistaa, että hankintamenoja kertyy vapaa-ajan asunnon ja myöskin oman kodin omistuksessa.
Koskaan ei tiedä, vaikka joutuisi työn perässä muuttamaan, ja kahden vuoden yhtenäinen jakso ei koskaan toteudu omassa kodissakaan. Eli on hyvä kirjata kaikki hankintamenot talteen varmuuden vuoksi. Ja vapaa-ajan asunnoissa ehdottomasti.
Myyntivoitto eli luovutusvoitto
Luovutusvoittoa syntyy, jos kiinteistö tai asunto-osake myydään korkeammalla hinnalla kuin se on hankittu. Myyntihinta – (ostohinta + myyntikulut + perusparannuskulut + mahdolliset vähennyskelpoiset kulut)
Jos myyt esimerkiksi asuntokohteen Espanjassa voitolla ja olet Suomen verotuksen piirissä, sinun tulee ilmoittaa myyntivoitot Suomeen pääomatuloina. Suomessa myyntivoitosta maksetaan 30 prosenttia veroja 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta.
Todellisten kulujen sijaan voi myös käyttää hankintameno-olettamaa (20 % alle 10 vuotta ja 40 % yli vuoden omistusta), jos olettama on edullisempi kuin todellisten kulujen perusteella laskettu voitto.
Verohallinnon ohjeista löytyy tarkempaa tietoa kotimaan ja ulkomaan kiinteistön myyntiin liittyen.
Rentfolio-sovelluksesta saat ladattua raportin tositteineen verottajalle luovutusvoitto- tai tappiolaskelmiin. Rentfolio toimii myös tietokoneella osoitteessa rentfol.io
Rekisteröi tili mobiilisovelluksessa, ja voit kirjautua tiekoneella samoilla tunnuksilla.
Kirjoittaja on Antti Mäkikyrö, CEO, Vuokrakulut.com ja Rentfolio.