Asunto-osakeyhtiölaki uudistui – mikä muuttui osakkaan kannalta?

Lokakuun alussa uudistui kolme vuokranantajan arkeen vaikuttavaa lakia: laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, laki liikehuoneistojen vuokrauksesta ja asunto-osakeyhtiölaki. Asunto-osakeyhtiölaki vaikuttaa suoraan yli 2,5 miljoonan suomalaisen asumiseen. Valtaosa muutoksista koskettaa sekä asuntoaan vuokraavia että siinä itse asuvia osakkeenomistajia.

Suomen Vuokranantajien vt. johtava juristi Susanna-Maria Aarnivuo käy läpi asunto-osakeyhtiölain keskeiset muutokset ja niiden merkityksen vuokranantajalle.

1. Oikeus saada taloyhtiöltä huoneistoa koskevia asiakirjoja

Osakkaalla on nyt lakiin perustuva oikeus saada taloyhtiöltä jäljennös huoneistoaan koskevasta asiakirjasta, kuten kosteusmittausraportista. Edellytyksenä kuitenkin on, että asiakirjalla on merkitystä huoneiston käytön, kunnossapidon tai kustannusten arvioimiseksi.

Vaihtoehtoisesti riittää, että asiakirjalla on merkitystä osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien toteuttamiseksi.

2. Velvollisuus luovuttaa vuokralaisen tiedot taloyhtiölle

Osakkaalla on oltava tarvittavat tiedot huoneiston käyttäjistä, sillä hänellä on velvollisuus luovuttaa nämä tiedot taloyhtiölle perustellusta pyynnöstä. Tietopyynnön perusteena voi olla esimerkiksi yhtiön tarve lähettää osakkaan vuokralaiselle vahingonkorvausvaatimus.

3. Lyhytvuokrauksen haitat voivat oikeuttaa hallintaanottoon

Yhtiö voi puuttua lyhytvuokrauksen haittavaikutuksiin uudella hallintaanottoperusteella. Edellytyksenä on, että asunnon toistuva lyhytvuokraus aiheuttaa taloyhtiölle ja muille osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa.

Menettelyllä täytyy kuitenkin olla vähäistä suurempi merkitys. Tällainen voi olla esimerkiksi rakennusvalvontaviranomaisen antama kehotus tai uhkasakko.

4. Huolenpitovelvollisuus laajeni huoneiston ulkopuolisiin tiloihin

Osakkaan huolenpitovastuu ulottuu huoneiston lisäksi nyt myös sellaisiin osakkaan käytössä oleviin yhtiön tiloihin, joiden hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Tällaisia tiloja ovat tyypillisesti huoneistopiha, maantasoinen terassi tai häkkikomero. Huolenpitoon liittyy niin tilan huolellinen hoitaminen kuin vioista ilmoittaminen.

5. Ikkunoiden kunnossapito siirtyi kokonaisuudessaan taloyhtiölle

Ikkunoiden kunnossapito- eli korjausvastuu kuuluu nyt kokonaisuutena taloyhtiölle. Tämä tarkoittaa sitä, että ikkunoita koskevan vastuun ei enää katsota jakautuvan taloyhtiön ja osakkaan välillä ikkunan eri osien mukaisesti. Mikäli yhtiöjärjestyksessä on määräyksiä ikkunoiden kunnossapitovastuista, ne ovat kuitenkin edelleen voimassa.

6. Vastuu osakasmuutostöistä kirjattiin lakiin

Lakiin selkeytettiin vallitseva oikeustila: osakas vastaa muutostöidensä kunnossapidosta sekä niistä myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista. Vastuu muutostyöstä kuuluu aina huoneiston kulloinkin omistavalle osakkaalle.

Sen sijaan korvausvastuu esimerkiksi virheellisistä muutostöistä aiheutuvista vahingoista säilyy edelleen henkilökohtaisena.

7. Pääsy huoneistoon käynti-ilmoitusmenettelyllä

Yhtiöllä on oikeus päästä huoneistoon sopivana aikana, jollei työn kiireellisyys tai laatu sitä estä. Sama koskee pääsyä muihin osakkaan tai vuokralaisen hallinnassa oleviin yhtiön tiloihin. Jos sopivaa aikaa ei saada sovittua asukkaasta johtuvasta syystä, huoneistoon voidaan mennä niin sanotulla käynti-ilmoitusmenettelyllä.

Edellytyksenä on, että käynnin ajankohdasta on ilmoitettu etukäteen, ja asukkaalle on varattu riittävästi aikaa vastata asiassa. Tällöin käynti voidaan toteuttaa kohtuullisen ajan kuluttua vastausajan päättymisestä. Käynnistä on jätettävä ilmoitus, jossa on käynnin syy, ilmoittajan nimi ja lisätietoja varten yhteystiedot.

8. Hylätty omaisuus siirtyy taloyhtiölle ilmoitusmenettelyllä

Jos osakehuoneistoon tai osakkaan käytössä oleviin yhtiön tiloihin on huoneiston hallintaan ottamisen jälkeen jäänyt omaisuutta, se siirtyy määräajan kuluttua vastikkeetta yhtiölle. Edellytyksenä on, että omistaja ei ota omaisuutta määräajassa haltuunsa. Määräaika on kuukausi siitä, kun yhtiö on ilmoittanut omaisuudesta ja sen omistusoikeuden siirtymisestä.

Ilmoitusmenettelyä sovelletaan myös yhtiön tiloihin tai alueelle jätettyyn omaisuuteen, josta on merkittävää haittaa tilojen tai alueen käytölle. Jollei tiedetä, kenelle tällainen omaisuus kuuluu, on ilmoitettava tavalla, jolla käyttäjien on mahdollista saada tieto asiasta. Määräaika omaisuuden siirtymiseen vastikkeetta yhtiölle on tällöin kuusi kuukautta ilmoituksen tekemisestä.

9. Vastikeperusteen muutokset helpottuivat tietyissä tilanteissa

Huoneiston käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastikeperuste voidaan muuttaa jatkossa kevyemmin yhdenmukaiseksi muiden saman käyttötarkoituksen mukaisten osakehuoneistojen kanssa. Riittävää on, että muutosta kannattaa yhtiökokouksessa vähintään neljän viidesosan määräenemmistö yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä. Muutos koskee vain lain voimaantulon jälkeen tehtäviä käyttötarkoituksen muutoksia.

Lisäksi lakiin lisättiin säännökset väliaikaisesta maksuperusteesta huoneistokohtaisen vesimittarin vikaantuessa. Tällaisissa tilanteissa huoneiston vesivastikkeen perusteena käytetään väliaikaisesti veden luotettavasti arvioitavissa olevaa kulutusta.

10. Taloyhtiön konkurssitilanteisiin täsmennyksiä

Osakkaiden vaikutusmahdollisuudet vahvistuivat taloyhtiön taloudellisissa vaikeuksissa. Konkurssiin hakeutumisesta päättää ensisijaisesti yhtiökokous. Hallitus voi toimia kiireellisessä tilanteessa, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa.  

Osakkaan hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaavat kuukauden mittaisen rauhoitusajan kuluttua. Tämä määräaika lasketaan siitä, kun pesänhoitaja on antanut osakkaalle tiedoksi tuomioistuimen päätöksen yhtiön asettamisesta konkurssiin.