Suomen vuokra-asumisen lainsäädäntö uudistuu, kun hallituksen pitkään valmisteltu huoneenvuokralain päivitys tulee voimaan syksyllä. Jo oli aikakin, sillä aiempi huoneenvuokralaki oli yli 30 vuotta vanha.
Huoneenvuokralaki päivitetään vihdoin vastaamaan vuokra-asumisen arkea. Monia hyviä käytäntöjä on sovellettu jo pitkään, mutta vasta nyt ne kirjataan velvoittaviksi
pykäliksi. Oikeusministeri Leena Meren mukaan uudistus selkeyttää ja nykyaikaistaa vuokra-asumisen sääntelyä ja toivon mukaan myös vähentää epäselvyyksiä sekä turhia riitoja. ”Uudistustarvetta ovat luoneet erityisesti digitalisaation vaikutukset, vuokra-asumisen yleistyminen ja se, että vuokramarkkinoilla toimii nykyään aiempaa erilaisempia toimijoita”, Meri toteaa.
Uusia pykäliä tulee etenkin sähköisen viestinnän tapoihin, hybridisopimuksiin, irtisanomisaikaan ja mahdollisuuksiin puuttua häiriöihin. Huoneenvuokralain päivitystä valmisteltiin vuoden ajan alan asiantuntijoista koostuneessa oikeusministeriön työryhmässä, ja myös Suomen Vuokranantajat oli mukana vaikuttamassa lopulliseen lakiin. ”Suomen Vuokranantajien kaltaiset järjestöt tuovat poliittisille päättäjille ja lainvalmistelijoille arvokasta tietoa vuokramarkkinoiden arjesta, sopimuskäytännöistä, käytännön ongelmista sekä sääntelyn kehittämistarpeista”, Meri sanoo.
Ilmoitukset voi hoitaa sähköisesti
Huoneenvuokralain selkeimmässä uudistuksessa vuokranantaja ja vuokralainen voivat jatkossa sopia hoitavansa vuokrasuhteen tiedoksiannot sähköisesti. Myös esimerkiksi varoitukset ja ilmoitukset saa jatkossa toimittaa sähköisesti. ”Tavoitteena on tehdä tiedoksiannoista nopeampia, tehokkaampia ja edullisempia sekä samalla varmistaa, ettei sähköinen menettely johda oikeudenmenetyksiin”, Meri perustelee.
Suomen Vuokranantajien lakiasiainjohtaja Tarik Ahsanullah* pitää sähköistä tiedoksiantoa yhtenä koko uudistuksen tärkeimmistä käytännön muutoksista, sillä vanhan lain aikana ikävien ilmoitusten välttely on ollut välillä turhankin helppoa. ”Vuokranantajan ja vuokralaisen tulee keskenään sopia, mitä sähköisiä viestintäkanavia käytetään. Ne kirjataan vuokrasopimukseen, ja vain niitä käytetään etenkin tärkeiden viestien lähettämisessä”, Ahsanullah kertoo. Vaihtoehtoja sähköiseen viestintään on monia, kuten sähköposti, tekstiviesti, pikaviestit tai vuokrausportaalit, joita käyttävät etenkin useita sijoitusasuntoja omistavat vuokranantajat.
Hybridisopimukset tunnustetaan laissa
Lakiin tulee myös uusi maininta niin sanotuista hybridisopimuksista. Niissä sovitaan ensin määräaikaisesta asumisajasta, eli niin sanotusta minimiajasta, jonka jälkeen sopimus jatkuu automaattisesti toistaiseksi voimassa olevana. Tällaisia sopimuksia on käytetty vuokramarkkinoilla jo pitkään, mutta ne eivät ole olleet laissa. ”Käytäntö on ollut olemassa vuosia, vaikka laki ei ole sitä tunnistanut. Nyt tilanne selkeytyy sekä vuokranantajien että vuokralaisten kannalta”, Ahsanullah toteaa.
Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee
Yli vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa vuokranantajan irtisanomisaika on ollut kuusi kuukautta, mutta uudessa laissa se lyhenee neljään kuukauteen. Lisäksi pidempi irtisanomisaika alkaa jatkossa vasta kahden vuoden asumisen jälkeen entisen yhden vuoden sijaan. Vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaika säilyy ennallaan.
”Muutos on oikeansuuntainen, mutta olisi ollut perusteltua lisätä sopimusvapautta vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Muissa Pohjoismaissa osapuolet voivat sopia vuokralaisen irtisanomisajasta vapaammin”, Ahsanullah mainitsee.
Oikeusministerin mukaan tavoitteena on ollut lisätä vuokramarkkinoiden joustavuutta ilman, että vuokralaisten asumisturvaa heikennetään liikaa. ”Vuokranantajan irtisanomisajan lyhentämisen tarkoituksena on helpottaa esimerkiksi asunnon ottamista omaan käyttöön tai sen myymistä ilman kohtuuttoman pitkiä odotusaikoja”, Meri perustelee.
Vakuus palautetaan 14 päivän kuluessa
Myös vuokravakuuksien sääntely muuttuu. Nykylaissa ei ole ollut nimenomaista määrä-aikaa vakuuden palauttamiselle, mutta uudessa laissa se pitää palauttaa 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä. ”Säätämällä 14 päivän määräajasta pyritään ehkäisemään perusteetonta viivyttelyä ja vähentämään vakuuden palauttamiseen liittyviä riitoja”, Meri sanoo. Jos vuokranantaja joutuu pidättämään vakuuden, siitä on ilmoitettava niin ikään 14 päivän kuluessa. Perusteettomasta vakuuden palauttamatta jättämisestä voidaan jatkossa määrätä sakko.
Vakaviin häiriöihin voi puuttua laajemmin
Huoneenvuokralakiin tulee myös uusi yleinen purkamisperuste. Jatkossa vuokrasopimus voidaan purkaa ”muusta erittäin painavasta syystä”. ”Laki mahdollistaa nykyistä laajemman puuttumisen sellaisiin vakaviin asumishäiriöihin ja muuhun moitittavaan menettelyyn, jotka heikentävät muiden asukkaiden kotirauhaa tai turvallisuudentunnetta, mutta joihin nykyiset purkamisperusteet eivät selvästi sovellu”, Meri selittää.
Jatkossa vuokrasopimus voitaisiin purkaa esimerkiksi silloin, jos vuokralainen syyllistyy vakavaan väkivaltarikokseen asunnon välittömässä läheisyydessä. ”Häiriön ei siis välttämättä tarvitse tapahtua asunnossa. Häiritsevällä elämällä tarkoitetaan yleensä toistuvaa huomattavaa häiriökäyttäytymistä asunnossa tai taloyhtiössä, ei yhden illan meteliä”, Ahsanullah selventää.
Helpotusta häätötilanteisiin
Lakiin tuli myös vähemmän huomiota saanut, mutta vuokranantajille tärkeä helpotus häätötilanteiden selvittämiseen. ”Jatkossa häätötilanteessa voidaan samalla kertaa tuomita maksettavaksi vuokrat myös seuraavan kuukauden loppuun asti. Aiemmin loppuvuokria on voitu joutua hakemaan erikseen uudessa prosessissa, mikä kuormittaa sekä vuokranantajaa että oikeusjärjestelmää turhaan”, Ahsanullah kertoo.
Sen sijaan huoneistoon jätettyä omaisuutta koskevan sääntelyn muotoilu jäi vuokranantajien näkökulmasta hieman epäselväksi. Lakiin tuli mahdollisuus hävittää jätteet ja selvästi arvoton omaisuus, mutta laajempaa oikeutta omaisuuden poistamiseen ei tullut. ”Alun perin tarkoitus oli, että myös myyntiarvoltaan vähäinen omaisuus voitaisiin hävittää, mutta lopullisessa versiossa hävittää saa vain jätteet ja selvästi arvottoman tai rikkinäisen omaisuuden. Se jättää tulkinnanvaraa”, Ahsanullah toteaa.
*Tarik Ahsanullah Suomen Vuokranantajien lakiasiainjohtaja 9.8.2026 asti
Vuokranantajan ja vuokralaisen oikeuksien ja velvollisuuksien keskeiset muutokset
Vuokranantaja
Oikeudet
- Oikeus saada tiedot huoneistossa asuvista henkilöistä.
- Vuokrasopimuksen voi purkaa myös muusta erittäin painavasta syystä kuin laissa erikseen luetelluista syistä.
- Pidempi irtisanomisaika lyhenee kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen. Lyhyempi kolmen kuukauden irtisanomisaika, kunnes vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta (nykyisin vuosi).
- Oikeus myydä tai hävittää huoneistoon jäänyt omaisuus laissa säädetyn menettelyn jälkeen.
- Oikeus käydä huoneistossa ennalta ilmoitettuna ajankohtana, mikäli ajankohtaa ei saada yhdessä vuokralaisen kanssa sovittua.
Velvollisuudet
- Velvollisuus ilmoittaa kirjallisesti vuokrankorotuksesta, uudesta vuokrasta ja voimaantulopäivästä vähintään kuukautta etukäteen. Ilmoittamatta jätettyjä vuokrankorotuksia ei voi periä takautuvasti.
- Velvollisuus antaa vuokrankorotuksen laskentaperusteet.
- Velvollisuus noudattaa tarkempia sääntöjä vakuuden käytöstä ja palauttamisesta. Vakuus tulee palauttaa tai sen käyttämisestä tulee ilmoittaa 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päätyttyä.
Vuokralainen
Oikeudet
- Oikeus saada tieto vakuuden käytöstä 14 päivän sisällä vuokrasuhteen päättymisestä.
- Oikeus saada maksutta selvitys vuokrankorotuksen laskentaperusteista sekä aina kirjallinen ilmoitus vuokrankorotuksesta.
- Tuomioistuin voi oikeuttaa irtisanomaan ennenaikaisesti myös sellaisen määräaikaisen sopimuksen, jonka on tarkoitus jatkua määräajan jälkeen.
Velvollisuudet
- Velvollisuus ilmoittaa huoneistossa asuvat henkilöt.
- Tupakointi huoneistossa, parvekkeella ja huoneistoon kuuluvissa ulkotiloissa on lähtökohtaisesti kielletty ilman vuokranantajan lupaa.
- Huoneistosta on lähtökohtaisesti muutettava sopimuksen päättymispäivän aikana.
Yhteisiä muutoksia
Ei sovelleta lyhytvuokraukseen. Voidaan sopia määräaikaisista sopimuksista, jotka jatkuvat toistaiseksi. Velvollisuus huolehtia ajantasaisista yhteystiedoista. Mahdollisuus sopia kokonaan sähköisestä viestinnästä.